Descoperă Otopeni · · 4 min de citit
Acte necesare pentru vânzarea unei case sau a unui apartament
Lista completă a documentelor cerute la notar când vinzi în Otopeni sau Ilfov, cine le obține, cât durează fiecare și ce poate întârzia tranzacția.
Cea mai frecventă cauză de amânare pe care o văd nu e prețul, ci un act care lipsește. De obicei se descoperă cu trei zile înainte de notar, când cumpărătorul are creditul aprobat și toată lumea e sub presiune. Mai jos e lista pe care o parcurg cu fiecare proprietar înainte de a pune proprietatea la vânzare.
Actele de bază, pentru orice proprietate
- Actul de proprietate — contractul de vânzare, certificatul de moștenitor, contractul de donație, actul de partaj sau hotărârea judecătorească prin care ai dobândit proprietatea.
- Documentația cadastrală și încheierea de intabulare — proprietatea trebuie să fie înscrisă în cartea funciară.
- Extrasul de carte funciară pentru autentificare — se solicită prin notar, are valabilitate limitată și blochează cartea funciară până la semnare.
- Certificatul de atestare fiscală — de la primăria unde e înregistrată proprietatea; atestă că nu ai datorii la impozitul local. Are termen de valabilitate, deci se scoate aproape de tranzacție.
- Certificatul de performanță energetică — obligatoriu la vânzare, se face de un auditor energetic atestat.
- Actele de identitate ale tuturor proprietarilor înscriși în carte funciară.
Ce se mai cere, în funcție de situație
- Apartament — adeverință de la asociația de proprietari că nu ai restanțe la întreținere, plus dovada plății la zi a utilităților.
- Casă cu teren — dacă ai construit sau ai extins, documentele de autorizare și recepție; construcția trebuie să apară în acte așa cum arată în teren.
- Proprietate cumpărată cu credit — adresa de la bancă cu soldul creditului și acordul de radiere a ipotecii.
- Proprietate moștenită — certificatul de moștenitor; dacă succesiunea nu e dezbătută, se rezolvă întâi, nu „odată cu vânzarea”.
- Soți — dacă bunul e comun, semnează amândoi; regimul matrimonial contează.
- Teren — la terenurile agricole extravilane se aplică procedura dreptului de preempțiune, cu termene proprii.
Ordinea în care le obții
Actul de proprietate și cartea funciară le ai (sau le refaci) înainte de listare. Certificatul energetic îl poți face oricând în perioada de promovare. Certificatul fiscal și extrasul de carte funciară se scot la final, pentru că expiră — dar numai dacă restul e în ordine.
Este mult mai ușor să clarifici o problemă înainte să existe presiunea unui termen, a unui cumpărător sau a unei finanțări bancare. — Vlad Sicoie, notar public (Notariat Solemnis), în dialogul despre acte
Ce întârzie cel mai des o tranzacție
- succesiune nedezbătută sau moștenitori care nu sunt de acord;
- construcții și extinderi care nu apar în documentația cadastrală — vezi dialogul despre cadastru;
- ipotecă sau alte sarcini neradiate în carte funciară;
- diferențe între suprafața din acte și cea măsurată;
- acte vechi, cu nume sau numere de stradă schimbate între timp.
Toate se rezolvă. Problema e că fiecare are nevoie de timp, iar timpul lipsește exact atunci când ai un cumpărător pe care nu vrei să-l pierzi.
Întrebări frecvente
Cât durează să obții actele pentru vânzare?
Cele pe care le ai deja (act de proprietate, carte funciară) nu durează. Certificatul energetic se face în câteva zile. Certificatul fiscal se eliberează de primărie în termenul legal. Dacă apare o problemă — succesiune, cadastru neactualizat, ipotecă — vorbim de săptămâni sau luni, de aceea se verifică din timp.
Cine plătește actele la vânzare?
De regulă vânzătorul suportă certificatul energetic, certificatul fiscal și extrasul de carte funciară, iar cumpărătorul onorariul notarial și taxa de intabulare. Nu e o regulă bătută în cuie — se negociază și se scrie în antecontract. Detalii în articolul despre cine ce plătește la notar.
Pot vinde dacă proprietatea are ipotecă?
Da. Banca emite o adresă cu soldul și acordul de radiere, iar plata se structurează astfel încât creditul să se stingă la semnare. Se planifică din timp, împreună cu notarul.
Este obligatoriu certificatul energetic?
Da, la vânzare este obligatoriu și se anexează la contract. Se întocmește de un auditor energetic atestat.
Nu ești sigur ce ai și ce îți lipsește? Trimite-mi datele proprietății și îți spun exact ce mai trebuie, înainte să o punem la vânzare.
Surse
- Codul fiscal (Legea nr. 227/2015), art. 111 — transferul proprietăților imobiliare din patrimoniul personal.
- Dialogurile cu notarul și cu specialistul în cadastru, publicate în secțiunea „Dialog cu profesioniștii”.
