Descoperă Otopeni · · 3 min de citit
Credit ipotecar: avansul, gradul de îndatorare și preaprobarea
Ce avans îți cere banca, cât poate ajunge rata din venitul net și de ce preaprobarea se face înainte de a căuta casa — regulile pe scurt.
Cel mai costisitor mod de a cumpăra o casă e să te îndrăgostești de ea înainte să știi dacă o poți finanța. Regulile sunt publice și simple; problema e că majoritatea le află după ce au dat avansul la antecontract.
Gradul de îndatorare: cât poate fi rata
Banca Națională a României limitează cât din venitul net poate merge în rate:
- 40% pentru creditele în lei;
- 20% pentru creditele în valută;
- +5 puncte procentuale pentru creditul ipotecar destinat primei locuințe pe care o vei ocupa — deci până la 45% în lei.
În calcul intră toate ratele existente: card de cumpărături, leasing, credit de nevoi personale, chiar dacă nu le folosești. Un card cu limită nefolosită poate reduce suma pe care o poți împrumuta.
Avansul: 15% sau 25%
- 15% avans minim pentru prima locuință, credit în lei (adică finanțare de maximum 85% din valoare);
- 25% pentru a doua locuință sau următoarele;
- 5% prin programul „Noua Casă”, unde statul garantează parțial creditul.
Atenție la un detaliu care surprinde pe toată lumea: banca finanțează un procent din valoarea din raportul de evaluare, nu din prețul negociat de tine. Dacă evaluarea e mai mică decât prețul, diferența o acoperi tu, peste avans.
Prețul negociat și valoarea luată în calcul pentru finanțare nu sunt automat același lucru. — Laurențiu Duinu, broker de credite, în dialogul despre finanțare
Preaprobarea: primul pas, nu ultimul
Preaprobarea înseamnă că banca îți analizează situația financiară înainte să existe o proprietate concretă. Îți dă un buget realist, nu unul presupus, și te face un cumpărător credibil în fața vânzătorului. Pentru mine, ca agent, un cumpărător preaprobat e un cumpărător cu care pot negocia serios.
Dobândă fixă sau variabilă?
Nu există un răspuns universal. Fixă înseamnă predictibilitate pe perioada în care e fixată; variabilă urmează indicele de referință și condițiile contractului. Ce contează e să înțelegi scenariile, nu doar rata din prima lună — și să compari costul total, nu doar dobânda afișată.
Întrebări frecvente
Ce avans îmi trebuie pentru prima casă?
Minimum 15% din valoare pentru un credit în lei, adică o finanțare de cel mult 85%. Prin programul „Noua Casă”, avansul poate coborî la 5%, cu garanție parțială din partea statului.
Cât poate fi rata din salariu?
Cel mult 40% din venitul net pentru creditele în lei, cu 5 puncte procentuale în plus pentru prima locuință pe care o vei ocupa. La creditele în valută, limita este 20%.
Ce e preaprobarea și cât durează?
Este analiza situației tale financiare înainte de a alege proprietatea. Îți arată bugetul real și avansul necesar. Se face rapid, cu documentele de venit, și îți economisește vizionări inutile.
Ce se întâmplă dacă evaluarea băncii e sub prețul negociat?
Banca finanțează un procent din valoarea de evaluare, nu din prețul tău. Diferența o acoperi din surse proprii sau se renegociază prețul — de aceea e important să nu mergi la limită cu toate resursele.
Cauți în Otopeni și vrei să pornim de la un buget realist? Spune-mi ce cauți și te ajut cu pașii, inclusiv cu brokerul de credite.
Surse
- Regulamentul BNR nr. 17/2012 privind creditele acordate persoanelor fizice, cu modificările ulterioare — grad maxim de îndatorare 40% (lei) / 20% (valută), +5 puncte procentuale pentru prima locuință; avans minim 15% prima locuință, 25% următoarele.
- Programul „Noua Casă” — avans minim 5%, cu garanție parțială a statului.
- Dialogul cu Laurențiu Duinu, broker de credite (Estima Finance).
