Finanțarea — cum afli ce îți permiți înainte să cauți casa

Din seria „Tranzacția imobiliară explicată de specialiști” — Lucian Dima în dialog cu profesioniștii implicați într-o tranzacție.

Lucian: Laurențiu, să luăm un caz foarte concret. O familie îmi spune: „Lucian, vrem să cumpărăm o casă în Ilfov și avem nevoie de credit.” Care ar trebui să fie primul pas? Să caute casa sau să vadă mai întâi ce finanțare poate obține?

Laurențiu: Eu aș începe cu finanțarea. Înainte să mergi la vizionări trebuie să știi care este bugetul real în care te poți încadra.
Nu este suficient să spui „avem două salarii bune și cred că putem lua 150.000 de euro”. Banca analizează veniturile, obligațiile existente, istoricul de creditare și o serie de criterii proprii.
Ideal este să știm de la început ce sumă poate fi finanțată și ce avans trebuie pregătit.

Lucian: Aici apare termenul de preaprobare. Ce înseamnă concret?

Laurențiu: În esență, analizăm situația financiară a clientului înainte să existe proprietatea finală.
Asta îi oferă cumpărătorului mult mai multă claritate. Dacă știm că bugetul realist este, de exemplu, într-o anumită zonă de preț, nu mai pierdem timpul cu proprietăți care depășesc posibilitățile de finanțare.
Și mai este un avantaj: atunci când apare proprietatea potrivită, cumpărătorul este mai bine pregătit să avanseze cu procesul de creditare.

Lucian: Deci, din perspectiva mea de agent, îmi rezolvă și mie o problemă. Nu mai duc clientul la zece case de 200.000 de euro pentru ca apoi să descoperim că bugetul lui este 160.000.

Laurențiu: Exact. Și este mai bine pentru toată lumea: cumpărător, agent și proprietar.

Lucian: Mulți clienți întreabă direct: „Care bancă are cea mai mică dobândă?”. Este aceasta întrebarea corectă?

Laurențiu: Este o întrebare importantă, dar nu este singura.
Un credit trebuie analizat în ansamblu: dobândă, perioadă, costuri, asigurări unde sunt aplicabile, condițiile produsului, posibilitatea rambursării anticipate și, foarte important, rata pe care familia o poate susține confortabil.
Cea mai bună variantă nu este neapărat cea care arată cel mai bine într-o reclamă. Trebuie văzută situația fiecărui client.

Lucian: Dobândă fixă sau variabilă?

Laurențiu: Nu există un răspuns universal.
Trebuie să vedem ofertele disponibile în momentul respectiv și profilul clientului. Dobânda fixă poate oferi predictibilitate pentru perioada în care este fixată, în timp ce o dobândă variabilă poate evolua în funcție de indicele de referință și condițiile contractuale.
Important este ca omul să înțeleagă scenariile și să nu ia decizia doar după rata din prima lună.

Lucian: Ajungem la proprietate. Eu găsesc pentru client o casă la 180.000 de euro. Negociem, proprietarul acceptă, dar evaluatorul băncii ajunge la o valoare mai mică. Ce facem?

Laurențiu: Aici trebuie înțeles că prețul negociat și valoarea luată în calcul pentru finanțare nu sunt automat același lucru.
Dacă valoarea acceptată de bancă este mai mică, poate apărea necesitatea unei contribuții proprii mai mari din partea cumpărătorului, în funcție de condițiile creditului.
De aceea este important să nu mergem la limită cu toate resursele financiare.

Lucian: Care este greșeala pe care ai vrea să nu o mai facă un cumpărător?

Laurențiu: Să se îndrăgostească de proprietate înainte să știe dacă o poate finanța.
A doua ar fi să își consume toate economiile pentru avans. Cumpărarea unei case implică și alte costuri și este prudent să existe o rezervă.

Lucian: Atunci dă-ne regula simplă. Mâine vreau să cumpăr o casă prin credit. Ce fac?

Laurențiu: Îmi verific situația financiară, stabilesc bugetul realist și analizez variantele de finanțare. După aceea încep căutarea proprietății în bugetul respectiv.

Lucian: Perfect. Deci înainte să căutăm casa, aflăm cu ce buget plecăm la drum.