Cât valorează proprietatea? Preț cerut, valoare de piață și investițiile proprietarului

Din seria „Tranzacția imobiliară explicată de specialiști” — Lucian Dima în dialog cu profesioniștii implicați într-o tranzacție.

Lucian: George, proprietarul îmi spune: „Lucian, casa mea valorează 250.000 de euro.”
Cumpărătorul îmi spune: „Eu nu dau mai mult de 220.000.”
Iar apoi apare evaluatorul.
Cine are dreptate?

George: Evaluatorul nu vine să decidă cine are dreptate într-o negociere.
Rolul evaluării este să formuleze o concluzie de valoare în baza scopului evaluării, a caracteristicilor proprietății, a informațiilor disponibile și a standardelor și metodelor aplicabile.
Prețul cerut de proprietar și valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare sunt noțiuni diferite.

Lucian: Cum ajungi efectiv la valoare? Te uiți pe portalurile imobiliare și vezi cât cer ceilalți?

George: Informațiile din piață sunt importante, dar analiza nu înseamnă pur și simplu să facem media unor anunțuri.
Trebuie analizată proprietatea și trebuie identificate informații relevante pentru segmentul respectiv de piață.
Comparabilele trebuie analizate și ajustate în funcție de diferențele relevante.

Lucian: Dă-mi câteva exemple. Două case au fiecare 150 de metri pătrați. De ce pot avea valori diferite?

George: Pentru că suprafața este doar una dintre caracteristici.
Contează terenul, localizarea, accesul, utilitățile, caracteristicile construcției, vechimea și starea acesteia, configurația, documentația și alți factori pe care piața îi consideră relevanți.
Două proprietăți cu aceeași suprafață nu sunt automat echivalente.

Lucian: În Ilfov avem o situație interesantă. Uneori două case sunt relativ apropiate, dar una are asfalt și toate utilitățile, iar la cealaltă accesul este mai dificil.
Se vede asta în valoare?

George: Dacă piața reacționează diferit la acele caracteristici, ele pot influența analiza.
Evaluatorul încearcă tocmai să identifice elementele pentru care participanții din piață plătesc diferit.

Lucian: Dar proprietarul spune: „Vecinul meu cere 300.000. Și casa mea valorează tot 300.000.”

George: Faptul că cineva solicită un anumit preț nu înseamnă automat că acela este și nivelul la care se va încheia o tranzacție.
Un preț de ofertă este o informație din piață care trebuie analizată în context.

Lucian: Și investițiile proprietarului? „Am pus 40.000 de euro în piscină, bucătărie și amenajări. Vreau să îi recuperez.”

George: Costul unei investiții nu se transferă neapărat integral în valoarea de piață.
Trebuie analizat în ce măsură piața recunoaște acea caracteristică și este dispusă să plătească pentru ea.

Lucian: Deci o bucătărie de 20.000 de euro nu înseamnă automat că adaug 20.000 la prețul casei.

George: Exact. Costul și valoarea sunt concepte diferite.

Lucian: Aici mai apare o situație pe care o întâlnesc destul de des. Proprietarul spune: „Am două locuri de parcare, mobilier premium, electrocasnice și am făcut o mulțime de îmbunătățiri.” Toate acestea intră automat în evaluarea imobilului?

George: Nu automat. În primul rând, trebuie să vedem exact care este obiectul evaluării și ce drepturi sunt înscrise în documentele proprietății. Evaluarea imobiliară are în vedere proprietatea și drepturile care fac efectiv obiectul evaluării.

De exemplu, un loc de parcare doar marcat sau utilizat de proprietar, dar care nu este intabulat ca proprietate ori nu rezultă din documente un drept asupra lui, nu poate fi tratat pur și simplu ca un loc de parcare aflat în proprietate și adăugat la valoarea imobilului.

În același mod, mobilierul, aparatura electronică sau electrocasnicele sunt, în mod obișnuit, bunuri mobile și nu trebuie confundate cu proprietatea imobiliară evaluată.

Lucian: Dar dacă proprietarul a făcut îmbunătățiri importante?

George: Îmbunătățirile care fac parte din imobil pot fi relevante, însă trebuie analizate în raport cu proprietatea evaluată și cu modul în care piața le recunoaște. Faptul că proprietarul a cheltuit o anumită sumă nu înseamnă că aceeași sumă se adaugă automat valorii de piață.

Lucian: Deci este important să facem diferența între ceea ce vindem ca pachet și ceea ce evaluatorul poate lua în calcul ca proprietate imobiliară.

George: Exact. Într-o tranzacție pot exista și alte bunuri sau avantaje pentru cumpărător, dar acestea trebuie diferențiate de dreptul de proprietate imobiliară care constituie obiectul evaluării.

Lucian: Care este sfatul tău pentru proprietarul care urmează să vândă?

George: Să încerce să privească proprietatea și din perspectiva pieței, nu numai din perspectiva investiției personale și a atașamentului față de ea.

Lucian: Asta este foarte important. Pentru proprietar este „casa mea”. Pentru piață este o proprietate care concurează cu alte proprietăți.