Cadastrul — casa din teren trebuie să fie casa din acte

Din seria „Tranzacția imobiliară explicată de specialiști” — Lucian Dima în dialog cu profesioniștii implicați într-o tranzacție.

Lucian: Gabriela, eu ajung la proprietate și văd o casă frumoasă, teren, terasă, garaj, poate o anexă.
Tu vii cu documentația cadastrală.
Întrebarea este: casa pe care o vedem noi trebuie să fie aceeași cu cea reflectată în acte?

Gabriela: Situația tehnică și documentația trebuie analizate astfel încât informațiile relevante despre imobil să fie corect reflectate.
Problemele apar atunci când, de-a lungul timpului, proprietatea s-a modificat, dar documentația nu a fost actualizată corespunzător.

Lucian: Hai să explicăm trei termeni pe care lumea îi amestecă: cadastru, intabulare și carte funciară.

Gabriela: Foarte simplificat, cadastrul se referă la identificarea și descrierea tehnică a imobilului, iar cartea funciară cuprinde informații privind imobilul și drepturile înscrise asupra lui.
Intabularea este înscrierea definitivă a unui drept real imobiliar în cartea funciară, în condițiile prevăzute de lege.
Pentru fiecare caz trebuie însă văzută documentația concretă.

Lucian: Să luăm cazul clasic de casă din Ilfov. Proprietarul a cumpărat-o acum 15 ani. Între timp a închis terasa și a mai construit un garaj.
Ce facem?

Gabriela: În primul rând verificăm documentele existente și situația din teren.
Apoi vedem ce modificări au avut loc și care este procedura aplicabilă pentru actualizarea documentației. Nu toate situațiile sunt identice și uneori pot fi necesare documente suplimentare.

Lucian: Și dacă descoperim problema după ce avem deja cumpărător?

Gabriela: Atunci poate apărea presiunea timpului.
Dacă sunt necesare măsurători, documente, actualizări sau alte demersuri, acestea nu se rezolvă neapărat de pe o zi pe alta.
De aceea este mult mai bine ca verificarea să se facă înainte.

Lucian: Alt caz foarte întâlnit: proprietarul spune că are 500 de metri pătrați de teren, dar măsurătorile indică altceva.

Gabriela: Trebuie analizată cauza diferenței și documentația existentă.
Nu putem trage o concluzie doar dintr-o măsurătoare izolată. Trebuie verificate actele, planurile și situația din teren și apoi stabilit ce procedură este necesară.

Lucian: Gardul este întotdeauna limita proprietății?

Gabriela: Nu ar trebui presupus automat acest lucru.
Poziția limitelor trebuie verificată în raport cu documentația și măsurătorile relevante. Un gard existent în teren nu este, prin simpla lui existență, răspunsul la toate întrebările privind limita juridică sau cadastrală.

Lucian: Poate cadastrul neactualizat să creeze probleme când cumpărătorul ia credit?

Gabriela: Poate crea dificultăți dacă există neconcordanțe care trebuie clarificate în procesul tranzacției sau al finanțării.
De aceea, înainte de vânzare, este util să fie verificată documentația.

Lucian: Deci proprietarul care vrea să vândă peste o lună sau două ce face?

Gabriela: Scoate documentele, verifică situația cadastrală și, dacă există modificări față de documentația existentă, discută din timp cu un specialist.
Este mult mai bine să afli acum că ai ceva de rezolvat decât atunci când cumpărătorul așteaptă să semneze.